Certificación con Reserva de Prioridad Vs la de Estado Jurídico

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Cuando decidimos invertir en un inmueble son muchas las cosas que debemos tener en cuenta para no salir lastimados de la operación. Con anterioridad a la ley 108-05 de Registro Inmobiliario, todas las cargas y gravámenes que reposaban sobre un inmueble, eran transcriptas en el dorso del certificado de título, en un espacio destinado a esos fines. Con la entrada en vigencia del nuevo formato del certificado de título, ya no es posible grabar el mismo con los compromisos que pesen sobre el inmueble, ya que para ello existe en el Registro de Títulos, un asiento complementario en el que reposan las cargas y gravámenes existentes sobre el bien; y que son emitidas a favor de sus respectivos acreedores en un certificado denominado «certificado del acreedor».

La falta de inscripción en el certificado de título duplicado del propietario, obliga en consecuencia a todo interesado en adquirir un determinado inmueble, solicitar lo que llamamos una «Certificación de Estado Jurídico», que no es más que una radiografía del inmueble en el momento de su expedición. En ella se recoge toda carga o gravamen (hipoteca, embargo, oposición, nota de advertencia, bloqueo registral, etc), para advertir al potencial comprador lo que debe subsanar previo al cierre de su operación.

Las entidades bancarias, financieras, prestamistas y público en general, cometen el craso error de exigir la Certificación del Estado Jurídico como condición sine qua non para realizar el cierre, no obstante conocer que el inmueble está limpio. Esa espera, que en condiciones regulares puede durar hasta 45 días (si se solicita por ventanilla express, apenas de 3 a 5 días), se presta a muchas actuaciones entre la fecha de su expedición y el momento en que el comprador va a registrar su transferencia.

¿Qué podría ocurrir?

Imaginemos que Gloria Estepan está por comprar a Khary De León un apartamento en 5 millones de pesos. Como es de suponer, Gloria le exige a Khary le suministre una Certificación de IPI y una Certificación del Estado Jurídico. Ahora supongamos que Registro de Títulos emite la certificación el 19 de abril, y en la misma se establece que el inmueble está limpio (sin cargas ni gravámenes); entre el tiempo de emisión y el tiempo en que se cierra la operación han pasado 5 días. Khary le debe a Ana María 2 millones de pesos mediante un pagaré notarial auténtico. El día 21 de abril, Ana María ha ido al Registro de Títulos a inscribir una hipoteca sobre el apartamento de Khary, en virtud de ese pagaré; cuando Gloria va el 25 a depositar su transferencia se encuentra con esa sorpresa y ya le entregó todo el dinero a Khary.

Si Khary gastó el dinero que recibió por la venta del apartamento, tremendo lío tiene ahora Gloria, ya que tendrá que pagarle a Ana María sus 2 millones de pesos para poder cancelar esa hipoteca y que le sea expedido a su favor el certificado de título correspondiente. Lo peor es que Gloria no debe acusar a Khary de haberle engañado, ya que en ningún momento puso en garantía ese inmueble. Así las cosas, usted dirá: entonces ¿qué podemos hacer para evitar encontrarnos con semejante situación?

La Certificación con Reserva de Prioridad

La Certificación con Reserva de Prioridad podemos definirla como «el documento emitido por el Registro de Títulos, que sirve para acreditar el estado jurídico de un inmueble registrado, haciendo constar los asientos vigentes consignados en el Registro Complementario del mismo, así como su titularidad al día de su emisión, con la finalidad de garantizar la inmutabilidad de dicho estado y asegurar un negocio jurídico particular por el tiempo de su vigencia». A diferencia de la del Estado Jurídico que cuesta RD$1,000, esta certificación tiene un precio de RD$5,000 más impuestos.

De lo que se trata es de blindar la operación de Gloria, a quien Registro de Títulos, además de decirle las cargas y gravámenes que pesan sobre el apartamento, le otorga un plazo de 15 días para que pueda cerrar su operación libre de intrusos ni de amenazas externas. En este caso, cuando Dulce María vaya a inscribir la hipoteca sobre el apartamento, se encontrará que hasta que Gloria haga lo que expresó iba a hacer con ese inmueble, nadie más puede inscribir algo que altere el estado jurídico que ya se le ha certificado. De ahora en adelante, sabrás si ante un millonario cierre te arriesgas con la Certificación de Estado Jurídico o exiges a tu vendedor que te tramite una Certificación con Reserva de Prioridad.

 

 

 

 

Autor

Cristian Hidalgo

Escritor, Ingeniero Civil de profesión y Realtor de oficio. Desarrollador de proyectos inmobiliarios, Asesor de Fideicomisos, Ley 189-11

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