Las áreas comunes de los condominios y quienes se creen sus dueños

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Muchas veces hemos escuchado a alguien que se apresta a comprar un apartamento, decir «me gusta la primera planta porque le corresponde el patio»; otros entienden que la azotea le pertenece al propietario del último piso. Ambos son dos conceptos erróneos, ya que tanto la azotea como el patio y los jardines de un condominio son propiedad de la comunidad de condóminos y no de alguno en particular. Para administrar las áreas comunes se designa un administrador (que puede ser un vecino, una compañía o cualquier persona física) que será designado por los propietarios reunidos en asamblea y a falta de ésta, cualquiera de los titulares puede dirigirse al juez de paz, para que designe a un administrador judicial.

En República Dominicana, los condominios son regidos por la ley 50-38 del 21 de noviembre de 1958. En su artículo 3 (modificado por la ley 108-05 de Registro Inmobiliario), se establece que “Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno. Los propietarios podrán extender o restringir el uso de sectores comunes y aún limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven”. No importa que sea una torre en Piantini como si es un modesto apartamento otorgado por el gobierno en cualquier lugar del país; si su documento no establece lo contrario, todas las áreas comunes son del universo de propietarios en partes iguales.

Cuando alguien usufructúa un apartamento en el primer piso, para construir alguna habitación adicional, local o verja, deberá solicitar autorización por escrito de todos sus vecinos; erigirlas sin su consentimiento, bastaría con que cualquiera de ellos acuda por ante el juez a expresar su oposición o desacuerdo a que se construya en el área común, para que dicha construcción sea inmediatamente detenida. Quien se aventure a levantar mejoras en las áreas comunes de un residencial amparado bajo la ley de condominios, lo estará haciendo en beneficio de todos los propietarios.

¿Qué es un condominio? La Ley 108-2005 de Registro Inmobiliario y el Reglamento General de Registros de Títulos, en sus artículos 100 y 108 respectivamente han definido el concepto de condominio como el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, los que a su vez son co-propietarios indivisos sobre las partes comunes.

Si quienes ocupan el primer nivel de un condominio fuesen los propietarios del terreno excedente o inmediatamente continuo a la edificación, ante cualquier siniestro en que el edificio deba ser demolido, les correspondería sólo a ellos el terreno; sin embargo, ante un escenario de esa naturaleza, conforme a la ley se distribuye dicho terreno en partes iguales a cada propietario de la comunidad. Tanto el frente (los jardines) como laterales y patio de cada condominio, no debe ser cercado para beneficio de un propietario en particular.

Autor

Cristian Hidalgo
Cristian Hidalgo

Escritor, Ingeniero Civil de profesión y Realtor de oficio. Desarrollador de proyectos inmobiliarios, Asesor de Fideicomisos, Ley 189-11

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