Para combatir el déficit habitacional

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Según la Real Academia Española de la Lengua, déficit es la «falta o escasez de algo que se juzga necesario». En República Dominicana, el déficit habitacional se sitúa en 1,200,000 viviendas (según estudio de Habitad para la Humanidad, realizado recientemente) una onerosa carga que no debemos pretender la resuelva el Estado sin el concurso de sus gobernados; sería tan quimérico como esperar que el gobierno nombre en su nómina a todos sus ciudadanos.

El lema de campaña proselitista de las actuales autoridades del superior gobierno fue «el cambio«; el Señor Presidente de la República, Luis Abinader ha exhibido claras señales de perseguir una transformación de nuestro país; una metamorfosis que nos convierta en paradigma de la región; sin embargo, solo no puede hacer mucho; sus funcionarios parecen no tocar la partitura del mandatario; y el pueblo inmerso en la anomia en la que hasta ahora ha pernoctado, se mantiene indiferente e incrédulo, descalificando a quienes tratan de actuar en esa dirección.

Decía el presidente estadounidense John F. Kennedy en una de sus lapidarias frases: “No preguntes qué puede hacer tu país por ti, sino qué puedes hacer tú por tu país”. Esa pregunta debemos hacérnosla muchos dominicanos; sobre todo los que tenemos capacidad de crear y aportar. En vez de estar mendigando migajas personales (botellas, ayudas, facilidades, etc.) que vehementemente criticamos, veamos de qué manera podemos ayudar a que nuestro gobierno sea más eficiente, autónomo e independiente para materializar los cambios que nos han prometido.

Desde mi personal óptica he podido vislumbrar que el Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores (CODIA) aglutina en toda la geografía nacional a los profesionales que intervienen en la construcción de obras de ingeniería. En las 31 provincias del país y el Distrito Nacional, residimos los más de 35,000 facultativos de esa rama (incluyendo agrónomos y eléctricos), entes con capacidad para crear riquezas.

Si nos uniésemos  en cada provincia (y el DN), formaríamos 32 compañías constructoras y una fiduciaria; cada entidad jurídica ubicaría terrenos lo mas próximo posible al casco urbano (los ya desarrollados tienen precios inalcanzables para proyectos de viviendas económicas), pero que estén disponibles para la venta a cómodos precios; se constituirían varios proyectos (de casas y/o apartamentos) amparados en la ley 189-11 de Fideicomiso para producir inmuebles a partir de RD$800,000.00 hasta RD$2,500,000.00, en los que se le entregaría a cada adquiriente un bono-tierra del 5% del precio de la vivienda, más un bono de compensación del 8% por ITBIS.

Ello sería posible en una alianza público – privada, en la que el propietario del terreno lo vendería al fideicomiso; el Estado Dominicano construiría los servicios y la constructora (en donde están asociados todos los profesionales del sector en esa provincia) desarrollaría el proyecto en general. El Estado a través del Banco de Reservas fijaría una tasa del 6% de interés anual. Simultáneamente podrían construirse tantos proyectos como demanda de la población se tenga en el momento.

Si analizamos una vivienda económica cuyo precio sea de RD$800,000.00, el adquiriente debería pagar un inicial del 10% equivalente a RD$80,000.00, con una separación de RD$8,000.00 y 12 pagos de RD$6,000.00 cada uno; el gobierno otorgaría RD$104,000.00 de bono-tierra e ITBIS; y el adquiriente financiaría RD$616,000.00, generando una cuota mensual a 20 años, de RD$5,068.23 (incluyendo seguro de vida y de propiedad).

Si por otro lado tomamos la de RD$2,500,000.00, el adquiriente debería pagar un inicial del 10% equiparable a RD$250,000.00, con una separación de RD$58,000.00 y 12 pagos de RD$16,000.00 cada uno; el gobierno otorgaría RD$325,000.00 de bono-tierra e ITBIS; y el adquiriente financiaría RD$1,925,000.00, produciendo una cuota cada mes durante 20 años, de RD$15,838.22 (incluyendo seguro de vida y de propiedad). En ambos casos, cuando se trata de primera vivienda, el pago del 3% de impuesto de transferencia quedaría exonerado (en virtud de la ley 195-19).

Me asalta a la mente una interrogando que podría usted hacerse: ¿de dónde sacarían los ingenieros tanto dinero para construir 1,200,000 viviendas en todo el país? Puedo garantizarle que al ser un fideicomiso, el propietario aportaría el terreno a la fiduciaria, cuyo pago podría recibir cuando se haya completado el punto de equilibrio o al finalizar la ejecución del proyecto (en este último caso se convertiría en fideicomitente, y su terreno ganaría de las utilidades del proyecto); el gobierno construiría los servicios; y la fiduciaria tomaría un préstamo interino por un año para ejecutar el proyecto, el cual pagaría con los desembolsos del financiamiento tomado a largo plazo por los adquirientes.

Para el financiamiento a largo plazo a cada familia, el banco tendría que tener disponibles unos US$27,000 millones (de dólares). Esa cantidad, para que se tenga una idea, es algo más del doble de lo que hoy tienen acumulado las AFP de nuestros fondos de pensiones. Ya nuestro Superior Gobierno vería la viabilidad o no de recurrir a empréstitos internacionales para esa augusta actividad en beneficio de la colectividad dominicana.

Los 4 años de un período de gobierno serían más que suficientes para erradicar el déficit habitacional del país; se produciría un extraordinario movimiento económico (por lo que dicha actividad representaría en mano de obra); y se produciría más de un millón de empleos directos e indirectos, quitándole presión al Estado en esa dirección. Ese sería el mejor aporte que podríamos hacer a nuestro país.

Autor

Cristian Hidalgo

Escritor, Ingeniero Civil de profesión y Realtor de oficio. Desarrollador de proyectos inmobiliarios, Asesor de Fideicomisos, Ley 189-11

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