La importancia del deslinde inmobiliario

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En el año 1994, el señor Persio Alvarado Colón, vendió una finca de 300 tareas en la provincia San Juan al señor Israel Mateo; el señor Persio tenía en total 421 tareas amparadas en una carta constancia del certificado de título correspondiente, por lo que procedió a firmarle el acto de venta por las 300 tareas y entregarle una fotocopia del documento que poseía, además del inmueble objeto de la negociación. Israel se puso a trabajar la tierra, en ella erigió múltiples infraestructuras e instaló una agroindustria; sin embargo olvidó un detalle muy importante: hacer la transferencia y proceder al deslinde de su inmueble.

En el año 2013, el señor Persio Alvarado (un anciano de 85 años) enfermó; apareció Gustavo Lora y le compró las 121 tareas que le quedaban de su propiedad; sin embargo, el comprador hábilmente hizo el acto de venta por las 421 tareas en total; Persio se lo firmó y como ya no tenía más nada en ese inmueble, le entregó el original de la carta constancia que amparaba tanto esa porción como las 300 de Israel. Gustavo le pagó los impuestos de transferencia a las 421 tareas, y procedió a realizar el deslinde y transferencia, obteniendo como resultado la adjudicación total del inmueble sin que Israel se diese cuenta. Como sabía lo que había hecho, para blindarse transfirió toda la tierra a favor de su hijo Manuel Lora.

En el mes de enero del 2015, Israel se enteró accidentalmente que era un intruso dentro de su propiedad. De inmediato inició un proceso de anulación del deslinde por fraude y la nulidad del acto de venta por obvias razones. El proceso fue largo y tedioso, pero al final el pasado año, luego de ganar en todas las instancias, su sentencia adquirió la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, se hizo el deslinde y hoy Israel tiene su certificado de título definitivo de las 300 tareas que le corresponden. Aunque pudo obtener la titularidad de su inmueble, el mal sabor que le ha tocado vivir en estos últimos años, es algo que debió evitar en su momento.

La anterior historia la he traído a colación, para que la gente vea cómo por un descuido se arriesga a perder la inversión de toda su vida y todo el patrimonio familiar. En ese sentido y para que lo de Israel no le ocurra a nadie más a partir de este momento, con la ayuda de usted y de mí que vamos a dar a conocer en detalle el proceso del deslinde para crear conciencia en la población; y con ello contribuir de alguna manera a salvaguardar el patrimonio familiar.

Hasta el día 23 de marzo del año 2005 (que fue promulgada la ley 108-05 de Registro Inmobiliario), una persona que tenía en su poder una carta constancia, podía vender en su totalidad o en menor porción ese inmueble, procediendo el Registro de Títulos correspondiente a expedir a favor del comprador una nueva carta constancia. Ello provocaba que al ser la carta constancia idéntica en la forma al certificado de título, el propietario no se preocupara por proceder al deslinde correspondiente, ignorando el peligro que corría al no hacerlo.

Con el nuevo ordenamiento jurídico, se hace obligatorio que quien adquiera una propiedad amparada en una carta constancia, proceda a realizar el deslinde y transferencia de la misma o se queda en su poder con la carta constancia a nombre del vendedor, asumiendo los riesgos que ello implica. Así lo expresa el artículo 129 de la ley 108-05: “A partir de la promulgación y publicación de la presente ley se prohibe la expedición de Constancias, Constancias Anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados”.

¿Qué es el deslinde?

Es un proceso oficial contradictorio llevado a cabo por un agrimensor autorizado ante la Jurisdicción Inmobiliaria, por la manifiesta necesidad de un propietario amparado en una carta constancia de individualizar su porción del resto que ampara el certificado de título correspondiente, de manera que geográficamente tenga una designación catastral que será su ADN, que junto a la matrícula (como si fuese su cédula), le hará único en toda la corteza terrestre, pudiendo ser ubicado e identificado por cualquiera que tenga acceso a esos datos.

El deslinde consta de tres etapas: a) una Técnica, donde a través del levantamiento parcelario se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que se consagrará el derecho de propiedad, obteniendo como resultado la aprobación técnica por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales; b) otra Judicial, en la que se otorgan las garantías para que los demás titulares de cartas constancias sobre el mismo certificado de título, así como los acreedores de cualesquiera derechos sobre los mismos, puedan hacer los reclamos que consideren pertinentes respecto del deslinde que se pretende realizar; y c) la Registral, en donde la oficina de Registro de Títulos jurisdiccionalmente competente procede a asentar el derecho de propiedad en el certificado de título correspondiente, expidiendo en consecuencia a favor del propietario, el certificado del dueño de dicho documento.

Es importante señalar que una carta constancia lo único que garantiza es un derecho dentro de la generalidad de una parcela amparada en un certificado de título determinado. Si por ejemplo Delfo Montero tiene una finca de 1,000 tareas, la cual posee 300 metros lineales que dan a la carretera y 2.1 kilómetros de fondo; decide venderles a 10 compradores 100 tareas a cada uno; Bon que tiene los ojos más claros que los demás, decide cercar los 300 metros del frente por 210 metros de fondo (100 tareas); los demás que fueron comprando, cercaban sus 100 tareas en sus respectivos lugares de la parte trasera. Pasan los años y Bon sale del país; un día regresa y encuentra a Albertico en la parte que consideraba le correspondía. ¿Qué pasó? Albertico deslindó sus 100 tareas en la parte delantera y Bon tendrá que conformarse con tomar la única que queda disponible por deslindar, en la parte trasera.

En la actualidad el precio de un deslinde suele ser a partir de RD$50,000.00 (dependiendo del agrimensor, del inmueble y de su ubicación). Exhorto a todo aquel que tenga su derecho de propiedad amparado en una carta constancia, que se sacrifique y contrate a la brevedad posible los servicios de un agrimensor y proceda a realizar su deslinde de inmediato; créanme que se ahorrarán muchos dolores de cabeza. El derecho de propiedad es imprescriptible; si Bon hubiese dejado deslindadas sus 100 tareas, hubiese podido regresar 100 años después y desalojar a todo el que encuentre ocupando su inmueble.

Este post llega a ustedes, cortesía de Inmobiliaria Ciudad Ideal; de la mano contigo.

Autor

Cristian Hidalgo

Escritor, Ingeniero Civil de profesión y Realtor de oficio. Desarrollador de proyectos inmobiliarios, Asesor de Fideicomisos, Ley 189-11

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