¿Es posible la venta de un inmueble de padre a hijo o entre hermanos?

Secciones: Economia & Negocios agosto 26, 2023 por Cristian Hidalgo 0

Recientemente me consultó una señora, madre de dos hijos, propietaria de varios inmuebles uno de los cuales pretendía vender al menor de sus muchachos; sin embargo, albergaba la duda de si era legal hacer esa operación inmobiliaria, ya que algunas personas (abogados entre ellas) le habían dicho que no era permitido la venta de padres a hijos.

Antes de darle mi opinión al respecto, quise leerle lo que establece nuestro ordenamiento jurídico sobre el particular. La Ley 2569 (sobre sucesiones y donaciones) en su artículo 17 establece que «para los efectos de esta Ley, se reputan donaciones, hasta prueba en contrario, los actos que se enumeran a continuación, cuando son concluidos entre parientes en linea directa, siempre que el beneficiado sea un descendiente; entre cónyuges en los casos permitidos por la ley; y entre colaterales del segundo grado; a) los actos de venta, b) actos de constitución o modificación de sociedades, siempre que se adjudiquen intereses o acciones sin aparecer la prueba de que el que los recibe ha hecho al patrimonio social un aporte real y efectivo, o siempre que este sea notoriamente inferior al valor de los intereses o acciones adjudicados; c) los actos de constitución de usufructo, de uso y de habitacion; y d) los actos de permuta, siempre que la diferencia entre los respectivos valores de los bienes permutados sea mayor de un quinto del de menor valor».

Así las cosas, nuestro legislador ha expresado que en caso de no demostrarse lo contrario, los organismos del Estado intervinientes (DGII y Jurisdicción Inmobiliaria), presumirán se trata de una donación entre vivos; y contrario al 3% de impuesto de transferencia, deberá pagar un 27% del valor de dicho inmueble. Como toda regla tiene sus excepciones, esta no es la diferencia.

En ese sentido, corresponde al comprador romper la presunción de donación de la que está legalmente revestida esa operación, aportando una prueba fehaciente del pago de la misma. Cuando nos referimos a «prueba fehaciente», puede ser (sin que la presente lista sea limitativa, sino enunciativa): un cheque certificado a nombre del vendedor, de una cuenta corriente del comprador; un cheque de administración de una entidad financiera, procedente de una cuenta del comprador; una transferencia bancaria, entre otros; cuya copia deberá anexarse al acto de venta (de ser posible que se haga mención en el mismo contrato, de la forma de pago).

La «prueba fehaciente», no es tan simple como «bancarizar» el dinero; bien pudiere el padre sacar 10 millones de su cuenta y meterlos en la de su hijo para que haga un cheque de administración. Como el dominicano es tan «creativo» debo advertir que terminaría pagando un 30% por esa transferencia en vez del 3% que pretendía. ¿Por qué? Porque a los 10 millones tendría que pagarles un 27% )sobre donaciones); y luego el 3% de impuesto de transferencia regular.

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El autor es ingeniero civil y asesor inmobiliario.