Cuando un acreedor (sea un banco, una financiera o prestamista informal) financia a un deudor sin que este otorgue una garantía en específico, suelen recurrir a la firma de un PAGARÉ NOTARIAL. Sin embargo, quienes han leído el documento sabrán que una parte dice: «quedan afectados todos mis bienes habidos y por haber, con renuncia del fuero de domicilio y de cualquier otra ley que pudiere favorecerme». Otra parte del documento dice que «el deudor reconoce que el presente acto está revestido de la fuerza ejecutoria que le confiere el artículo 545 del Código de Procedimiento Civil».

Sin teorizar, 3 cosas fundamentales: a) que el acreedor  (a falta de pago y previa intimación o vencido el plazo) puede con un solo pagaré (sin tu consentimiento) gravar con una hipoteca una o tantas propiedades registradas a tu nombre; b) que al renunciar al fuero de domicilio, autorizas a que cualquier demanda en tu contra sea incoada el el domicilio que determine el acreedor y no en el tuyo propio; y c) que reconoces y aceptas que ese acto no precisa de ningún proceso previo para su ejecución, porque tiene la fuerza de una sentencia firme (con la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada).

Podría ocurrir que el monto de la deuda sea superior al precio de cada inmueble propiedad del deudor, pero menor que la sumatoria de todos ellos en conjunto. En ese caso, el acreedor puede elegir a su conveniencia cuáles inmuebles desea gravar, siempre que su sumatoria no supere la tercera parte del monto adeudado, en cuyo caso se podría considerar «un exceso» y ser demandada la nulidad de esa hipoteca. Debe ser el acreedor tan prudente como para solo garantizar su crédito y los gastos en que pueda incurrir para cobrarlo.

Otra cosa muy importante es que si el deudor es casado bajo el régimen de la comunidad legal de bienes y el acreedor no se aseguró de que también firmara su cónyuge, enfrentaría serios problemas, ya que la ley solo hace una excepción para que la cónyuge no firme y es «cuando la deuda es contraída para gastos del hogar (debe expresarlo el pagaré)»; sin embargo, una deuda para la que haya que involucrar más de un inmueble es muy posible no se pueda justificar «para gastos del hogar». En ese sentido, el acreedor tendría que investigar cuáles inmuebles son propiedad del deudor y que no entren a la comunidad de bienes (so pena no solo de que le anulen la hipoteca, sino también el instrumento de cobro).

Hay errores garrafales que suelen cometer los acreedores tanto al redactarse el pagaré notarial, como al momento de hacerlo ejecutorio, que podrían poner en peligro el cobro del mismo con la fuerza de la que está revestido; sin embargo esa parte no la vamos a esbozar en este escrito, porque como asesor inmobiliario, pretendemos identificar la parte que involucra la operación con el inmueble y no las vías de ejecución que es algo meramente jurídico que no es de nuestra competencia; y que deja además una vía de escape al deudor para defenderse.