Los reglamentos de DGII en contra de los Fideicomisos

En Editorial - General  por

Cuando el legislador dominicano concibió una normativa legal que consagra la figura del fideicomiso y el desarrollo de proyectos de viviendas de bajo costo en nuestro país, su espíritu no fue otro que crear las herramientas para que aquellas familias de medianos y bajos ingresos que aun no han tenido la oportunidad de adquirir un techo propio, puedan acceder a una vivienda digna sin tener que erogar los 3 o 4 millones de pesos que cobraban los constructores por una vivienda con características similares.

Es así que surge la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la Republica Dominicana, en la que uno de sus considerandos expresa: “para suplir este deficit se necesitan recursos, asi como la optimizacion del uso de los mismos, de forma que la población de menos ingresos que en la generalidad de los casos no es sujeto de crédito, pueda tener acceso a viviendas con caracteristicas y condiciones que les resulten asequibles”.

Regularmente en un proyecto de viviendas de bajo costo, el promotor no necesita invertir sus recursos económicos para desarrollarlo. Identifica un terreno de bajo costo y convence al propietario para que lo aporte al fideicomiso y lo cobre al término de este, diseña el proyecto, contrata una fiduciaria para que lo administre (algo obligatorio), y una vez formado el punto de equilibrio (permisos aprobados en Ventanilla Única del MOPC) y una cantidad de unidades pre-vendidas (puede ser el 50% de las unidades), la fiduciaria toma un préstamo interino y desarrolla el proyecto.

De las compras de productos y servicios durante el proceso constructivo del proyecto, el ITBIS que paga el promotor (aproximadamente el 8% del precio de venta de la vivienda), en vez de ser utilizado por el gobierno para sus gastos e inversiones, lo dispone en una cuenta especial para que le sea devuelto a cada adquiriente de una primera vivienda, convertido en lo que llamamos “bono de compensación”. Ese monto que para viviendas de RD$2.4 millones de pesos suele ser de aproximadamente RD$190,000.00 es aplicado al inicial que debe pagar cada persona que opta por una vivienda de esas.

Sin embargo, mientras el legislador con un sentido de generosidad y desprendimiento para los que menos pueden, establece esta herramienta de ayuda gubernamental, la Dirección General de Impuestos Internos DGII, como principal recaudador del Estado, ha desvirtuado la ley en el sentido mas amplio de la palabra, perjudicando con una serie de “normas” que aunque legales son injustas, a los que se supone deben beneficiarse de las mismas, ante la mirada indiferente de los inquilinos de segundo nivel de la casa rosada, que tal parece carecen de sensibilidad humana.

Mientras que la ley establece que el beneficiario de una vivienda de bajo costo edificada al amparo de la ley 189-11, sus únicos requisitos son: a) ser dominicano, b) haber cumplido 18 años de edad, c) no haber tenido antes vivienda a su nombre y d) tener la capacidad financiera para pagarla, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) se ha propuesto hacerle la vida imposible a los dominicanos que acceden a una vivienda de esas, con una serie de exigencias y/o requisitos, que convierte esa ruta en un pedregoso calvario.

  1. Quien tiene un solar a su nombre no puede optar por el bono de una vivienda de esas,
  2. Quien no tenga al día sus compromisos fiscales,
  3. La obligatoridad de financiar la vivienda con un banco,
  4. No puede alquilar la vivienda durante 5 años,
  5. No puede vender la vivienda durante 5 años,
  6. No puede cambiar la vivienda por otra de mayor o menor tamaño dentro del mismo fideicomiso,
  7. Tiene que pagar los impuestos de transferencia como una vivienda regular,
  8. Tiene que pagar el IPI y estatus jurídico como cualquier otro inmueble, entre otras limitaciones.

Todas estas medidas no hacen mas que dificultar el libre desenvolvimiento del proyecto, ya que con esta ley lo que se ha procurado y pretendido es que la vivienda le salga lo mas económica posible al adquiriente, sin embargo no mucho hace el gobierno cuando por un lado le otorga un bono de RD$190,000.00 a un propietario, cuando solamente de impuesto de transferencia le está cobrando RD$72,000.00 del 3% sólo por pasar el título del fideicomiso a nombre del propietario. Si la persona hipoteca con un particular la propiedad, deberá pagar RD$40,000.00 adicionales por el 2% al mismo Estado que le ha otorgado el bono.

Si es cierto que el Reglamento 95-12 de fecha 2 de marzo del año 2012, emitido por el Presidente Fernández, faculta a la DGII regular mediante normas los aspectos tributarios de los bienes fideicomitidos, menos cierto no es, que con el mismo se le otorga una patente de lucro, ya que ello le quita a la pieza aprobada por nuestros legisladores su esencia y razón de ser. Lo que sí debe crear la DGII son todas las condiciones para que esas viviendas lleguen a manos de las familias adquirientes, libres de todo tipo de cargas tributarias, incluyendo su primer transferencia desde el fideicomiso que la representa.

Del mismo modo, que  se creen todas las condiciones para que los préstamos interinos a los que acceden las fiduciarias para la ejecución de esos proyectos, sean erogados con los recursos de los fondos de pensiones a una tasa no mayor del 4% anual, toda vez que el tiempo de ejecución de esos proyectos son de aproximadamente un año, y esos fondos son reintegrados con los financiamientos a largo plazo que hacen los adquirientes definitivos al recibir sus viviendas. El riesgo que correrían los fondos de pensiones serían mínimos, ya que están garantizados con el doble del proyecto mismo.

Siendo tan evidentes los altos niveles de sensibilidad humana de nuestro Señor Presidente Danilo Medina, estoy seguro que estos detalles se le han escapado, ojalá y alguien que lea estas líneas le haga saber de la onerosa carga que para los fideicomisarios o beneficiarios de los fideicomisos significan los impuestos y prohibiciones implementados por la DGII. Al final todos ganaremos: el Estado, la fiduciaria, el promotor, el adquiriente y la Inmobiliaria Ciudad Ideal que representamos en las ventas de ese tipo de proyectos.

 

Autor

Cristian Hidalgo
Cristian Hidalgo

Escritor, Ingeniero Civil de profesión y Realtor de oficio. Desarrollador de proyectos inmobiliarios, Asesor de Fideicomisos, Ley 189-11

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