El error de exigir certificación de estado jurídico de un inmueble

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Hasta la aprobación de la ley 108-05 de Registro Inmobiliario en República Dominicana, en fecha 23 de marzo del 2005, existía un certificado de título (duplicado del dueño) en el que mecánicamente se asentaban en su reverso todas las operaciones que se realizaban con ese inmueble. Era presentado en formato 11 x 17, con una cubierta de cartulina que en letra de imprenta rezaba: «Certificado de Título».

Con la entrada en vigor de la ley 108-05, ese obsoleto documento ha quedado desplazado por otro formato 8.5 x 12, que en su reverso no registra ninguna carga o gravamen que afecte su estado jurídico. Sin embargo, las personas que aún conservan su viejo certificado de título, no tienen que preocuparse, ya que éste  tendrá validez hasta que por alguna razón ingrese al Registro de Título, de donde no saldrá jamás o que sea dictada una resolución que anule definitivamente el otrora documento de propiedad.

Al presentarse el nuevo certificado de título sin ninguna advertencia de carga o gravamen, parecería que deja a la persona interesada en formalizar alguna operación con el inmueble, en un estado de desconocimiento de cualquier situación jurídica que afecte al mismo. Para ello se creó la figura del Registro Complementario, que no es más que el documento de uso interno del Registro de Títulos donde se compilan todos los derechos reales principales y accesorios, cargas, gravámenes, medidas provisionales y demás derechos que afectan a un inmueble registrado.

Es así como surge la figura de «certificación del estado jurídico», algo como una radiografía del inmueble en un momento determinado. Toda persona física o jurídica (incluyendo los bancos) que desea comprar o hipotecar un inmueble, lo primero que pide al propietario es «una certificación del estado jurídico». En ella se plasmarán todas las cargas o gravámenes que pesen sobre ese inmueble, lo que le permitirá al interesado conocer si puede o no cerrar el negocio propuesto. Su costo es de RD$1,000 y puede ser gestionada  por el propietario o cualquier parte interesada.

Visto lo anterior, cabría hacerse la siguiente pregunta: ¿es la certificación de estado jurídico del inmueble una garantía para el interesado, de que no tendrá problemas para registrar su compra? Jamás. Ahí es donde está el craso error de algunos creer que al solicitar la certificación de estado jurídico y que ésta diga que el inmueble está limpio, ya todo está resuelto y que no se corre ningún riesgo en la misma.

Lo primero es que como dijimos anteriormente, la certificación de estado jurídico es una radiografía del momento que sólo expresa la situación del inmueble en el momento en que fue consultado por el empleado de la oficina de Registro de Título para expedir la certificación. Entre ese tiempo, firmarla, despacharla, que llegue a manos del interesado, confección del contrato, solicitud de autorización de pago de impuesto de transferencia por ante la DGII, ir al banco a comprar el cheque de administración, pagar los impuestos y llevar el expediente a registrar a las oficinas de Registro de Títulos, pasan varios días.

En cualquiera de esos días puede producirse alguna operación que varíe ese estado jurídico, como puede ser la inscripción de una hipoteca en virtud de un pagaré notarial, una hipoteca judicial, un embargo, entre otras. ¿De qué le sirve la certificación del estado jurídico? De nada. En ese sentido, es mucho más práctico y económico que la parte interesada se apersone a la sala de consulta de las oficinas del Registro de Título correspondiente con una copia del título, para que le consulten el estado jurídico de ese inmueble, a lo cual le responderán si está limpio o tiene algún gravamen.

Ustedes se están preguntando: pero entre el tiempo en que obtiene esa respuesta verbal y registrar su compra, ¿no podría ocurrir el mismo problema? Claro que sí; ese es un riesgo que corre todo el que realiza una operación inmobiliaria. Sin embargo, existe una figura que casi nadie utiliza pero que realmente sí blinda la operación desde el momento en que se expide la certificación hasta tanto el interesado vaya a registrar la suya; sólo que esta cuesta RD$5,000.00; se trata de la «Certificación de Reserva de Prioridad».

Se define como el documento en el que se acredita el estado jurídico de un inmueble registrado, haciendo constar los asientos vigentes consignados en el Registro Complementario del mismo, así como su titularidad al día de su emisión, con la finalidad de garantizar la inmutabilidad de dicho estado y asegurar un negocio jurídico particular por el tiempo de su vigencia.

Durante la vigencia de la Reserva de Prioridad, se produce un bloqueo registral en ese inmueble en el que el Registrador de Título no puede permitir ninguna operación que afecte al mismo. La Certificación de Reserva de Prioridad caduca de pleno derecho una vez se produce el vencimiento del plazo para su vigencia (15 días) o por el hecho de que se haya materializado la operación jurídica que dio origen a la misma.

Estoy seguro que muchas personas luego de leer este artículo, antes de embarcarse en una operación inmobiliaria, van a optar por exigir una «Reserva de Prioridad»; sin embargo, ¿cómo se obtiene? La respuesta a esa interrogante no me pertenece a mí suministrarla, ya que mis amigos abogados que pasaron años pelándose las pestañas para hacerse profesionales, les están esperando en sus oficinas para asistirles con esa asesoría; yo sólo tengo elementales conocimientos que he decidido compartir con ustedes.

Autor

Cristian Hidalgo
Cristian Hidalgo

Escritor, Ingeniero Civil de profesión y Realtor de oficio. Desarrollador de proyectos inmobiliarios, Asesor de Fideicomisos, Ley 189-11

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