Una vivienda digna para cada familia es prioridad nacional

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Según el Dr. Joaquín Balaguer, “la posesión de un techo propio no es un privilegio, es un derecho”. Cónsono con ese postulado, el constituyente dominicano plasmó en nuestra Carta Magna en su artículo 59, “Toda persona tiene derecho a una vivienda digna con servicios básicos esenciales. El Estado debe fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promover planes de viviendas y asentamientos humanos de interés social. El acceso legal a la propiedad inmobiliaria titulada es una prioridad fundamental de las políticas públicas de promoción de vivienda”.

En la reafirmación de ese criterio, en el último mandato del Dr. Leonel Fernández, nuestro legislador creó la ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, cuyo objeto es “crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes, para poder desarrollar eI mercado hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahorro voluntario u obligatorio, para el financiamiento a largo plazo a la vivienda y a la construcción en general, profundizando el mercado de capitales con la ampliación de alternativas para los inversionistas institucionales y fomentando el uso de instrumentos de deuda que faciliten dicha canalización, lo que, unido a la creacion de incentivos especiales, aportes del Estado y economias de procesos, sirvan para promover proyectos habitacionales, especialmente los de bajo costo, como fomentar el ahorro para la adquisición de viviendas por la población, a fin de mitigar el importante déficit habitacional en Ia Republica Dominicana”.

El gobierno dominicano parece no haber entendido el espíritu del legislador con la ley 189-11, y lejos de crear políticas públicas para garantizar ese sagrado derecho, por un lado continúa con la vieja práctica de malgastar los recursos del erario en la construcción de proyectos habitacionales de “interés social”, cuyos beneficiarios son “compañeritos de la base” sin ninguna responsabilidad familiar, que lo único que hacen con ese bien es venderlo o hipotecarlo a algún “chupa sangre”, porque “a lo que nada nos cuesta, hagámosle fiesta”.

El único intento parecido a la esencia del legislador dominicano sobre el derecho a la vivienda, ha sido la construcción de la Ciudad Juan Bosch (Santo Domingo y Santiago), una alianza público-privada para mejorar la vida de la gente, en donde el sector público aportó los terrenos, ha desarrollado la infraestructura vial, de agua potable, sanitaria y eléctrica y los equipamientos sociales e institucionales como escuelas, centros de salud, destacamentos de policía y bomberos, parques, y otros. Mientras que el sector privado aporta la construcción y venta de las viviendas y las áreas comerciales.

Para los adquirientes, el Estado entrega un inicial de 2 bonos, el bono de compensación del ITBIS y el Bono Tierra, que aportan entre un 8% y un 10% del valor de la vivienda. La tasa de interés del financiamiento a largo plazo, es desde un 8% anual, durante 20 años, revisable cada 4 años hasta un tope de un 12% anual (un 1% mensual). Todo está bien, pero no muy bien; primero porque el país no es sólo Santiago y Santo Domingo, segundo, que el Estado cobra algunos impuestos (como el 3% de transferencia y el 2% de hipoteca); y tercero, no existe un ente de financiamiento exclusivo para los interinos de la construcción ni la garantía del largo plazo a tasa preferencial.

Recientemente, la Asociación Dominicana de Administradoras de Fondos de Pensiones (ADAFP) y la Asociación de Hoteles y Restaurantes de la República Dominicana (ASONAHORES) firmaron un acuerdo de colaboración con la finalidad de identificar oportunidades de inversión, seguras y rentables, de los fondos de pensiones administrados por las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP). No estamos en contra de esa importante iniciativa, sin embargo, como dice el refrán popular, “nadie puede pretender sacarnos tripas para meternos pajas”, y nosotros somos los dueños de ese dinero.

Al día de hoy, los fondos de pensiones tienen acumulado aproximadamente 6,000 millones de pesos. Si de esos recursos se destinara el 50% para el financiamiento del interino al desarrollador, y el gobierno dominicano además de Santo Domingo y Santiago lleve a todo el país el modelo de “Ciudad Juan Bosch”, exonerando al adquiriente de los impuestos de transferencia, tendríamos el siguiente resultado: anualmente podría aportarse unas 6,000 unidades habitacionales a todo el país; y mas familias podrían adquirir sus viviendas desde los RD$900 mil pesos.

Una vivienda de ese precio, con un inicial del 20% equivalente a RD$180,000, un bono del ITBIS equivalente a RD$72,000, mas un bono de tierra por RD$90,000, tendría que financiar sólo RD$558,000, que a una tasa del 8% anual, pagaría una cuota mensual de capital e intereses, por RD$5,300.00 (según el Banco de Reservas). Para los que poseen un mayor poder adquisitivo y optaran por una vivienda del doble de esa, es decir de RD$1,800,000.00, la cuota sería de unos RD$10,600.00, inferior a la actual renta de un inmueble de ese tipo.

Puedo afirmar categóricamente que “El Estado no debe regalar una vivienda a nadie, pero tiene la obligación de crearles las condiciones elementales a sus ciudadanos para que las adquieran”. Es hora de que se creen seriamente las políticas públicas en esa dirección, y dejar de amagar y no dar. Los gobiernos (presente y del pasado) se han erigido en una plataforma de fomento al parasitismo, llevando al dominicano a padecer el síndrome de Estocolmo (ver un padrino en su propio verdugo y autor de su abyecta miseria).

Autor

Cristian Hidalgo
Cristian Hidalgo

Escritor, Ingeniero Civil de profesión y Realtor de oficio. Desarrollador de proyectos inmobiliarios, Asesor de Fideicomisos, Ley 189-11

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